商业物业委托经营合同框架设计内容

目前，除专业做商业地产的房企外，很多地产商选择将其开发的商业物业委托给专业的商业运管企业进行经营和管理。这就需要事先对委托经营模式有所考虑，并根据运营模式设计委托经营合同的主要内容。本律师结合以往参与有关项目的经验，拟定如下框架设计内容，供大家参考：

情景：商业物业产权方（以下简称“产权方”）拟委托一家商业运营咨询管理公司（以下简称“咨询公司”）对商业物业进行经营管理。

一、经营管理模式选择（选其一，或以某种模式为基础，改变其有关要素，设计为一种新的模式）：

1、完全由运营公司自主经营，物业亦由其维护，经营管理需要的全部支出由运营公司承担、全部收入由其享有，产权方对其经营计划、财务预算等均不审查，但分享相当于全部营业收入一定比例的收益（设定一个保底收益，该保底收益一般低于同地段同类物业的市场租金标准）。

2、由运营公司自主经营，但控制权由产权方享有，经营管理需要的全部支出由产权方承担、全部收入由产权方享有，但为运营公司设定年度经营目标，达到该目标的情况下运营公司收取固定数额的报酬，未达到时，按约定办法扣减运营公司的报酬。

二、委托经营范围：

1、物业范围

2、委托事项

2.1制定及实施经营计划

2.2发布经营广告

2.3对委托的物业维修保养

2.4签署与经营有关的合同并实际履行

三、管理团队：

常驻本物业的管理人员要求：全部管理人员由运营公司聘任或委派，但若该运营公司是某知名经营管理公司为管理本物业投资设立的子公司，则应要求该知名经营管理公司（即“股东”）直接派驻本物业的管理人员不少于几人。且对主要管理人员应要求已经受聘于运营公司或股东公司不少于几年，且至少在股东或股东的关联公司管理的几个项目中担任什么职务等。

四、经营管理控制：

1、对经营商户的档次要求。

2、经营商户的租金标准及合同文本控制，产权方应当有权确定租金标准及最终审定合同文本。

3、侵权纠纷处理，如商户经营的商品侵犯第三方权利的责任承担；

4、经营过程中的风险控制，比如商品被盗抢、物业内发生失火、爆炸等意外事件，责任如何承担、损失如何分配。

5、其他：如经营商户欠付租金、管理费，运营公司未及时催缴导致诉讼时效经过的损失承担；运营公司的档案管理（包括建档、维护以及合同到期后向产权方移交）义务等。

五、财务控制：

第1种经营模式下：

双方事先制定《租金底价表》，对外租赁物业的价格不得低于该表。另应考虑如何控制运营公司为了尽可能少地向产权方支付固定收益而故意减少收入的情形。

第2种经营模式下：

1、为了确定利润，应当明确：应当列入经营管理成本的费用及应当列入经营收益的项目。

2、年度财务预算的制定及审核，财务预算应当包括的内容。

3、预算范围内的支出是否可由运营公司自主决定；运营公司需要经产权方同意方可支出的项目包括哪些。

4、收款权，产权人委派财务人员常驻项目收款，运营公司不得以任何方式收取任何款项。

5、年终财务审计，审计机构的选定，超支的处理。

六、对外签署合同：

1、以运营公司名义对外签订，租期不超过委托经营合同的有效期，运营公司自主承担合同项下的权利义务、责任及合同履行后果。

2、以产权方名义对外签订，租期不超过二十年，产权方承担合同履行后果，但因运营公司过错导致的损失，产权方有权追偿。

第1种经营模式下直接选用第1种方式对外签署合同。

七、物业的维护：

保修期内的项目由产权方负责。超出保修期的项目由运营公司负责，维护费用在第1种经营模式下由运营公司承担；在第2种经营模式下列入年度财务预算由产权方承担。

八、第2种经营模式下经营目标及考核办法：

设定委托经营管理每年度应达到的目标，同时设定对运营公司考核的标准。

比如对运营公司招商服务工作的考核，是否应该设定一个基准日，以该基准日完成的出租率作为评价运营公司招商工作的标准；对其经营管理服工作的考核，则以一定阶段的租金收讫率结合租户满意度等作为标准，并设定相应的奖罚措施等。

九、第2种经营模式下运营公司的报酬标准：

设定运营公司报酬标准，应与第六条所述考核标准挂钩。

十、各种经营模式下各类税费的承担：

房产税、营业税、企业所得税等税费，水、电、暖、气、网络、通讯等费用、物业管理费以及保险费等由哪方承担。

十一、违约责任及其他通用条款。

以上内容仅供参考。商业模式需要由决策层根据其对商业物业综合因素的考量进行选择，律师或法务人员进行合同的具体条款拟定时，则需要根据决策层选定的商业模式，结合项目的具体情况、双方的市场地位以及其公司的风险控制要求等起草严密、可行的合同。