利息扣除方式的土地增值税筹划

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利息扣除方式的土地增值税筹划

2015-12-23 13:16:48 浏览量：2013

房地产开发过程中因融资而形成的借款利息在计算土地增值税时可以作为财务费用扣除，但税法针对不同的情形规定了两种利息扣除方式，这就为土地增值税留下了筹划的空间，具体分析如下。

一、税法规定

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条与《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条对房地产开发费用中的利息的扣除问题做了如下规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

二、筹划方案

根据以上税法文件的规定可以看出，房地产开发融资形成的利息，有两种处理方式：

（一）据实扣除：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。相应地，可扣除的房地产开发费用的计算方式为，房地产开发费用=利息+（土地费用+开发成本）×5%

（二）比例扣除：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用=（土地费用+开发成本）×10%

据以上分析，开发企业应在企业土地增值税清算之前，根据实际发生的可扣除利息的金额，对两种方式下可扣除的房地产开发费用进行测算。如果建设过程中借用了大量资金（且能提供金融机构证明），财务费用较高，则企业应采取据实扣除的方式，以增加房地产开发费用的扣除金额。如果建房过程中借款很少，主要依靠权益资本筹资，财务费用很低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，而采用比例扣除方式进行扣除，以增加房地产开发费用的扣除金额。