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一、证监会[2018]30号文解读
2018年4月25日，证监会网站发布了证监会与住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30 号，以下简称《通知》），推进住房租赁资产证券化（ABS）。通过对以往一系列监管政策的梳理，可以看出政策的连续性。
（一）开展住房租赁ABS的基本条件
开展住房租赁ABS是对服务行业供给侧结构性改革的积极推进，有助于盘活住房租赁存量资产及引导社会资金参与，有利于降低企业的杠杆率，参与的基本条件包括：
1、物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；
2、物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；
3、发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
（二）优先和重点支持领域
优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
（三）完善住房租赁ABS工作程序
优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序，要求各地住房建设管理部门建立绿色通道。同时，优化住房租赁资产证券化审核程序，要求中基协和各证券交易场所对审核过程建立绿色通道。
（四）加强住房租赁ABS监督管理
要求证监会和住建部建立健全业务合规、风控与管理体系，要求中国证券业协会、中基协与房地产估价师与房地产经纪人共同建立自律监管体系。做好住房租赁资产评估、尽职调查等相关环节。
（五）营造良好政策环境
积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与。鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁ABS。
证监会、住建部建立项目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制。
严禁利用SPV非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。
二、什么是资产证券化
1、什么是资产证券化？
资产证券化（Asset-backed Securities，ABS）指的是将缺乏流动性但预期能够产生稳定现金流的资产，通过重新组合，转变为可以在资本市场上转让和流通的证券的一种融资金融工具。目前国内的资产证券化主要模式包括人民银行和银监会监管的信贷资产证券化、证监会监管的企业资产证券化、交易商协会监管的资产支持票据、保监会监管的项目资产支持专项计划。
公募资产证券化项目在发行前需要取得交易所对于产品的挂牌转让无异议函。不过，如果原始权益人、管理人或投资者无挂牌需求，则可以跳过这一环节，以私募产品的形式完成中基协的备案即可。
2、什么样的资产可作为ABS的基础资产进行融资？
证监会颁布的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》对基础资产定义为：“符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。”
简单的说，债权（企业应收款、融资租赁债权、不动产租赁债权等）、收益权（物业管理费收费权、票款收费权、基础设施收费权等），任何可以在未来产生现金流量的权利在理论上都可以进行资产证券化融资。
另外，中国基金业协会也发布了《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，作为甄别基础资产时的依据。
3、资产证券化的分类
按照管理人类型不同可以将资产专项计划分为证券公司资产支持专项计划和基金管理公司子公司资产支持专项计划。
根据基础资产所属类型不同，主要分为以下10类：（1）融资租赁ABS；（2）应收账款ABS；（3）公共事业收费权ABS；（4）购房尾款ABS；（5）物业费ABS；（6）信托受益权ABS；（7）票据收益权ABS；（8）信用证ABS；（9）CMBS（商业地产贷款证券化）；（10）REITs。
除此之外，还包括比较新的PPP项目ABS。
4、什么是REITs和类REITs？
REITs（Real EstateInvestment Trust）, 也就是房地产信托投资基金，是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs可以分为权益型、抵押型与混合型REITs。
权益型REITs投资和运营房地产项目，获得房地产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和房地产的增值；抵押型REITs则以金融中介的角色将所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款，购买债券；混合型REITs是权益型和抵押型REITs的综合体，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。
国内REITs按交易所市场划分，可以分为证监会模式和银监会模式。银监会模式有两种，一种是针对银行金融机构的“信贷资产证券化”；另一种是针对非金融机构的在交易商协会注册的资产支持票据（ABN）。
类REITs：以资产支持专项计划为载体最终投资于持有物业的非上市公司股权的产品。
三、政策梳理
下面我们从中央到地方对相关政策做一个全面梳理。
1、中央
2016年2月，国务院在《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中阐明，新型城镇化是现代化的必由之路，是最大的内需潜力所在，是经济发展的重要动力，也是一项重要的民生工程。
该文第七部分的“强化金融支持”中提出，鼓励地方利用财政资金和社会资金设立城镇化发展基金，鼓励地方整合政府投资平台设立城镇化投资平台。支持城市政府推行基础设施和租赁房资产证券化，提高城市基础设施项目直接融资比重。
第八部分系统提出了完善城镇住房制度具体的举措，包括建立购租并举的城镇住房制度，完善城镇住房保障体系，及加快发展专业化住房租赁市场。
2016年6月，国务院办公厅发布39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
国务院[2016]39号文在政策支持方面，列出了三大政策，即税收优惠政策、金融支持政策和完善供地方式政策。
其中，金融支持政策“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”
2016年12月，中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2017年10月，在十九大报告中再次强调了这一定位，这将成为未来我国住房政策核心指导思想。
2017年7月，住建部联合发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号），再次强调“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”
2017年7月和8月，住建部等部门选取了两类共14个试点城市（人口净流入的大中城市和利用集体建设用地建设租赁住房的城市）开展住房租赁试点。
2、地方
在各地加快发展住房租赁市场过程中，以国企为主，逐渐形成以点到面全省推广的趋势。
四川省政府2016年10月25日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出到2020年，全省基本形成以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。
安徽省政府在2016年11月下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》，提出公积金可以支付房租，培育一批租赁机构等举措。
2017年1月13日，内蒙古自治区公布《加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许各种经济成分、各类投资主体和自然人发起设立住房租赁企业，或者增加经营范围从事专营或兼营住房租赁业务，提供专业、规范的住房租赁服务。
2017年1月23日，广东省出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，对发展住房租赁市场进行专项部署，并在文件中明确了各项举措的责任单位。
2017年7月24日，沈阳市发布《关于印发沈阳市住房租赁试点工作方案的通知》，制定了每年的阶段任务。其中提到政府住房租赁交易服务平台今年10月底前上线，并公布城区住房租金参考价；12月底前出台城市房屋租赁管理办法。
2017年10月20日，山东省印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，12月底前每市公布1-2家住房租赁国有重点企业名单。到2020年，全省培育100家省级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。
2017年10月31日，北京市住建委会同北京市发展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式实施。与此同时，北京市住建委会同相关部门建立的住房租赁监管平台也于10月31日上线。
目前全国已有50个左右城市明确提出“加快培育和发展住房租赁市场”。
四、REITs产品发行情况
1、深交所中信启航REITs
——市场上首单类REITs产品
“中信启航专项资产管理计划”于 2014年 5 月 21 日在深交所综合交易平台挂牌交易，主要投资人为机构投资者。投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。中信启航组合了不同风险偏好投资者的资金，通过投资非公募基金份额间接投资于优质不动产资产。由中信证券的全资子公司中信金石基金管理有限公司进行基金管理。托管人为中信银行股份有限公司天津分行。
2、深交所：鹏华前海万科REITs
——首单公募类REITs产品
2015年7月，“鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金”成功发行，产品使用公募基金作为发行载体，在发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在流动性上已经远远高于交易所类REITs产品。
3、银行间市场：兴业皖新REITs
——首单银行间类REITs产品
2016年12月14日，兴业银行的“兴业皖新REITs”获得中国人民银行行政许可批复，同意产品发行并根据中国人民银行有关规定在全国银行间债券市场交易流通。2017年2月20日，“兴业皖新REITs”产品成立。“兴业皖新REITs”与主流“交易所REITs”产品交易结构相似，依然属于“类REITs”，该产品首次实现了我国REITs产品在银行间市场公开发行。
4、上交所：魔方公寓ABS
——国内首单公寓行业ABS产品
2017年1月10日，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(简称“魔方公寓ABS”)设立，之后获得上海证券交易所挂牌转让无异议函，在上海证券交易所挂牌。产品募集资金总额为3.5亿元，计划期限为1-3年，采用优先级/次级支付机制。其中优先级共设三档，预期期限分别为1年、2年和3年，产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，给出的预期收益分别为4.8%、5%和5.4%，按季付息。由魔方中国投资有限公司的分支机构魔方（南京）企业管理咨询有限公司担任原始权益人，摩根士丹利华鑫证券与中信信托担任财务顾问，中航信托担任信托受托人。
5、上交所：自如ABS产品
——租房市场首单房屋租金分期类ABS产品
8月15日，长租公寓领导品牌自如作为资产服务机构，成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS产品——“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，之后在上海证券交易所挂牌。该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%。参与本次发行的主要中介机构包括外贸信托、中诚信评级、大成律师事务所、立信会计师事务所、中证信用等。
6、深交所：新派公寓REITs
——首单权益型公寓类REITs
新派公寓权益型房托资产支持专项计划于2017年10月11日在深交所正式获批发行，拟发行金额为2.7亿，该计划属于长租公寓资产类REITs产品，也是首单权益型公寓类REITs，此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA，未借助第三方进行增信。
7、上交所：保利租赁住房REITs
——首单央企租赁住房REITs
2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。
保利租赁住房REITs产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。
【附录】
《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
（证监发〔2018〕30 号）
一、总体要求
（一）重要意义。住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。
（二）基本原则。坚持市场化、法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；明确优先和重点支持的领域；加强监管协作，推动业务规范发展；积极履行监管职责，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。
二、住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域
（三）发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
（四）优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
（五）鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。
（六）重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
三、完善住房租赁资产证券化工作程序
（七）支持住房租赁企业开展资产证券化。住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。
（八）优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。
（九）优化住房租赁资产证券化审核程序。各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
四、加强住房租赁资产证券化监督管理
（十）建立健全业务合规、风控与管理体系。中国证监会和住房城乡建设部推动建立健全住房租赁资产证券化业务的合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立住房租赁资产证券化的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则，引导相关主体合理设计交易结构，切实做好风险隔离安排，严格遵守执业规范，做好利益冲突防范以及投资者保护，落实各项监管要求。研究探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。
（十一）建立健全自律监管体系。中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要加强配合，搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，加强组织协作，加快建立住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系，研究推动将住房租赁证券化项目运行表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。
（十二）合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房地产资产证券化物业估值的机构，应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间，房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的，应当重新评估。
（十三）积极做好尽职调查、资产交付与持续运营管理工作。资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责，对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合相关政策和监管要求。发起人（原始权益人）应切实履行资产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并积极配合中介机构做好尽职调查。
五、营造良好政策环境
（十四）培育多元化的投资主体，提升资产支持证券流动性。中国证监会、住房城乡建设部将共同努力，积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务，建立多元化、可持续的资金保障机制。
（十五）鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其开展租赁住房资产证券化予以政策支持。
（十六）建立健全监管协作机制。中国证监会、住房城乡建设部建立住房租赁资产证券化项目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制，协调解决住房租赁资产证券化过程中存在的问题与困难，推动住房租赁资产证券化有序发展。中国证监会各派出机构及上海、深圳证券交易所等单位与各省级住房城乡建设主管部门应加强合作，充分依托资本市场，积极推进符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品，拓宽融资渠道；加强资产证券化的业务过程监管，防范资金违规进入房地产市场，严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。
中国证监会 住房城乡建设部
2018年4月24日
【结语】开展住房租赁ABS是对服务行业供给侧结构性改革的积极推进，是对从中央到地方一系列相关政策的有效延续。
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